博鳌产业科技大会现场，高力国际中国区董事总经理邓懿君为我们分享了医疗地产的相关研究。过去两年，医疗地产在地产赛道里面变成一个热门话题，如果把养老和医疗地产在一起，到底又有多少房地产的想象空间？

从2020年代到未来几十年，将有一个快速增长爬坡阶段，人口的老龄化以及他需要的服务和设施，未来都会呈一个倍数的增长。多个领域的企业纷纷涉足布局养老产业，跨界资本成为主力军，其中以 地产系和保险系为主的参与者逐渐成为主力军 。

来源：高力国际

我国目前的养老模式结构为“9631”，距离国务院提出的“9073”模式结构尚有差距，虽然从整体机构上看“9073”好像没有很大变化，但是把这个倍数放到人口规模里，会发现居家养老从96%降到90%的时候，剩下的10%的空间可以为房地产项目和社区赋能。

高力国际中国区董事总经理邓懿君

01｜养老地产需求只有10%市场空间

当我们研究养老地产的时候，只是研究需求里面的10%，另外90%还是居家养老。 

这个比例在国外不是这样，为什么中国有这么大比例的居家养老？这和我们的文化，对家庭的理解、老人的感受相关。这个比例的理解会延伸我们对行业的思考， 要介入养老行业，到底是轻资产还是重资产？ 十二五开始提养老地产的时候，我接触了一些从美国来的养老机构，跟他们探讨很多模式的问题。当时市场非常不成熟，他们尝试到底走持续养老社区，还是做活力养老。 发展到今天，很多企业进入这个赛道，通过十几年的学习和发展，意味着很多的模式，慢慢已经有了答案。所以地产、医疗、养老、保险等等行业都大规模进入这个赛道。 再回到9073的模式，90%是居家养老，这跟服务、轻资产有关系，跟地产没有太大的关系。剩下10%，我们怎么通过对医院、养老的服务，去满足10%的社区养老和机构养老的需求。 我们经常会听到这些概念，活力型、照顾型、医疗型等等。很多企业研究这个概念，大家还是房地产思维。比如说一个床位6000块钱每月，解决了房地产价值的问题。

02｜从6千到2万，轻资产模式用叠加服务提高价值

关键怎么把价值提升到1.5万、2万？这需要叠加服务，所以价格在6000以上的所有内容都是服务。而服务又变成轻资产运营，所以外资进入中国做养老的时候，他们脑袋里面是EBITDA，所有服务的叠加。全部的叠加就是运营费用，我要叠加多少的医生、叠加多少的康复，叠加多少的专业康复，在里面能赚多少钱。 养老进入中国的时候，轻重资产这两个考量从来没停过，大家看到机会就是在 轻资产领域 。就是我能叠加多少服务，每个床位收更多的钱，甚至不要床位。 不同的机构，比如光大，它采取了全轻资产的模式。华润投资了一个养老机构，但是它后面还是会做重资产。怎么赋能房地产，怎么赋能更多的消费，这就是保险。万科也在做养老，它也盘活政府养老服务机构，看到很多资方都在做不同的尝试。 以前大家想办法把重资产做出来，但这5年会发现，在市场上轻资产的价值会比重资产更高，所以轻重两者的考量会越来越多。 在轻资产里面我们也做了一个案例，欧洲的一家公司叫欧葆庭公司，在上海落地了一个项目。它刚来中国的时候，需要适应中国的国情，了解中国人是怎么养老。这个项目历时7年，今年终于可以开门营业，中间经历过疫情、土地转性、牌照等问题，有很多是需要地方政府跟我们一起去突破，从设计到运营管理，是一个非常高水平的项目，非常值得期待。

03｜哪些城市可以投，关键看产业和载体

当医疗地产很火的时候，我们就在问， 到底什么是医疗地产 ？

是一个药厂，给它建个厂房，还是我投资医院，很多的思考或者畅想就出来了。 随着人口老龄化，人口规模基数，医药的需求也是在非常健康发展。 十几年前，外资药厂落 户在中国的时候，当时谈论是实验室值不值得投资，现在很多钱流入到实验室投资。 但是这10年我们看到，医疗行业已经是从外资转成内资，内资发展起来以后，很多的小公司就出现。 在国家层面，投入的医疗研发、创新和人才培养，让这个赛道可以持续发展下去。

 投资哪里值得发展，目前我们看到是上海、北京、广州，和一部分成渝地区。医药的门槛高，这是对的。早年医药发展的时候，是很在意院校在哪里、医院在哪里，因为所有药品都要经历临床实验。掌握核心医疗资源的城市，包括掌握核心院校的城市，比如说北京，现在是中关村、大兴和亦庄这三个板块积累了很强的医疗资源。 上海的张江、漕河泾、浦江也是很强，其中张江是最大的一个板块。广州的科学城、知识城板块也是很强。大家会说，是不是我只能在这些地方投医疗地产？能不能在新一线城市、省会城市、其它的城市做医疗地产？这非常值得我们去思考。 其它城市可不可以做，一定要知道产业到载体的关系。研究产业地产发现，这个地方如果我有研发、孵化、生产制造、临床、销售，包括线上技术的赋能，它们的载体是不一样。

药企要选址的时候它关心什么？

第一，载体合不合用，我来用厂房的，你没有厂房，我不能放在写字楼里面，因为它有排放，有废物处理的需求。

第二，我在孵化的阶段需要审批，你所在的城市是否可以让我直达，我有很多审批的资源和路径，这一点很重要。

第三是人才，这里能不能招到我需要的人才，因为医的门槛很高，不是随便跨行业就可以进去。同档次附近地区对比的时候，人会不会选我这个地方，而你对应的这些载体又是应该怎么去建设。 以上海为例，上海的生物医药比例大，大量的资本涌进生物医药这个板块，他们买产业园区和研发楼。去年完成了60亿的交易，大部分是外资在投资，因为他们看懂了这个市场，而仅仅就是张江和周浦这个板块，就已经有60亿，大家可以看到这个板块有多大的空间。 再延伸看看他们的需求，包括企业选址，他们会用到小面积的研发楼和实验室，也有数万平方米的生产的基地，所以医疗地产其实是偏工业、偏产业。它不是在一个办公楼里面，医疗地产你可能更多看的是研发楼怎么做、实验室怎么做，实验室里面的设备我能不能投，应不应该投，我的环评怎么做，废物怎么处理。 在房地产载体和运营商里面，我们要做到双轮驱动 ，另外C端和B端不一样，我们说医院的时候是C端，但 是在医疗地产里面C端又承载了B端的成果 ，所以当你在看项目的时候，你可以用B端拉动C端的体验，也可以是C端医院先进来，后一再拉动产业的集群，两者都可以做得到。 

04｜医养地产，将投资和运营能力有机结合

在医养地产的不断发展过程中，地产商、投资商、险资企业等投资主体与相关医健资源通过收购参股、合作共建、参与运营等多种方式形成合作，通过产品与服务创新 （康复医疗、综合养老、介助介护、医美、零售医疗等） ，嫁接于各类型物业载体空间 （酒店公寓、产办改造、商业项目等） ，形成投资与运营能力的有机结合。 房地产市场正在迎来重大变化，看清大势、探索创新，方能在变革之时赢得未来。

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